PF 신규취급액 23.5조원… 개발금융 시장, 신규 공급과 부실 정리 동시 진행
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 신규 자금 공급이 회복되는 가운데, 일부 토지담보대출의 높은 연체율은 여전히 해결 과제로 남아 있다. 신규 자금이 늘어난다는 사실만으로 전체 부동산 개발금융 시장이 회복됐다고 판단하기 어려운 이유다.
금융위원회가 지난 10월 13일 발표한 자료에 따르면, 2026년 2분기 금융권의 부동산 PF 신규취급액은 23조5,000억원으로 1분기 16조8,000억원보다 증가했다.
6월 말 PF 대출잔액도 115조8,000억원으로 3월 말보다 3,000억원 늘었다. 금융당국은 사업성이 양호하고 사업 진행도가 높은 사업장을 중심으로 신규 자금이 공급되고 있다고 평가했다.
신규 PF 공급 확대에도 토지담보대출 위험은 지속
금융권 전체 PF 대출 연체율은 6월 말 4.56%로, 3월 말 4.65%보다 0.09%포인트 하락했다.
반면 저축은행·여신전문금융회사·상호금융 등 중소금융회사의 토지담보대출 연체율은 같은 시점 32.20%에 달했다. 이는 전분기보다 0.32%포인트 상승한 수치다.
두 지표는 집계 대상이 다르므로 직접 비교해 전체 금융권의 위험 수준을 평가할 수는 없다.
금융당국에 따르면 토지담보대출 연체율이 상승한 데에는 대출잔액 감소의 영향도 있다. 해당 대출잔액은 3월 말 10조4,000억원에서 6월 말 9조5,000억원으로 감소했다. 같은 기간 연체채권 규모도 3조3,000억원에서 3조1,000억원으로 줄었지만, 대출잔액이 더 빠르게 감소하면서 연체율이 상승한 것이다.
이는 부실채권 정리가 진행되고 있더라도 개발 초기 단계의 금융 위험을 계속 살펴볼 필요가 있음을 보여준다.
부실우려 여신 15.1조원… 정리·재구조화 병행
6월 말 전체 부동산 PF 익스포저는 168조8,000억원으로 전분기보다 1조원 감소했다.
이 가운데 사업성 평가에서 유의(C) 또는 부실우려(D)로 분류된 여신은 15조1,000억원으로 전체 익스포저의 9.0%를 차지했다. 해당 규모는 3월 말 16조4,000억원보다 감소했다.
금융당국은 정상 사업장에 대한 자금 공급과 부실 사업장의 정리·재구조화를 병행한다는 방침이다.
2027년 비주거부터 적용… 주거 PF는 2029년으로 유예
향후 자금조달 시장에서 주목해야 할 변화는 PF 자기자본비율 관련 규제다.
금융위원회는 비주거 사업장에 대해 2027년부터 관련 규제를 단계적으로 시행하고, 주거 사업장에는 2년의 유예기간을 적용하기로 했다.
건전성 평가와 중소금융업권의 대출취급 요건 등에 적용되는 자기자본비율 기준은 비주거 사업장의 경우 2027년 5%부터, 주거 사업장은 2029년 5%부터 단계적으로 높아진다. 다만 위험가중치 규제는 업권과 사업 유형에 따라 별도의 적용 기준과 예외가 있다.
이 같은 변화는 시행사들이 사업 초기부터 자기자본 조달 계획과 금융구조를 함께 검토해야 한다는 점을 시사한다.
개발사업의 핵심은 자금 규모보다 조달 구조
신규 PF 자금 공급이 늘더라도 모든 개발사업이 동일한 금융 조건을 적용받는 것은 아니다.
사업별 자금조달 가능성을 판단할 때는 자기자본 구성, 토지 관련 기존 채무, 인허가 진행 상황, 예상 분양수입, 공사비와 금융비용, 상환재원 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다.
특히 개발 초기 토지담보대출에서 본PF로 전환하는 사업은 기존 대출의 만기와 대환 조건, 공사비 지급 일정이 맞물려 있기 때문에 자금조달 구조의 실현 가능성이 중요하다.
현재의 PF 시장은 신규 금융 공급과 부실 여신 정리가 동시에 진행되는 국면이다. 사업의 실질적인 수익성과 자금 회수 구조를 입증할 수 있는지가 향후 금융조달의 중요한 판단 요소가 될 것으로 보인다.
자료 출처: 금융위원회, 「부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 겸 주택공급 촉진을 위한 금융지원 대책 점검회의 개최」, 2026년 10월 13일.
기사 구분: 공식자료 기반 경제·금융 분석
